行业动态 | "三道红线"后的地产金融
来源: 发布时间:  2020-11-03

8月23日,住房城乡建设部官网披露,住房城乡建设部、人民银行在北京召开了重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志,以及部分房地产企业负责人参加会议。   

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此次参加会议的房企包括12家,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城,其中国有性质6家,占50%。

这次会议的核心内容只有一个:形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。也就是俗称的三条红线:

1. 剔除预收款后的资产负债率大于70%

2. 净负债率大于100%

3. 现金短债比小于1倍

除了三条红线,还有2个观察指标,拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做解释。

如果踩线,将造成如下结果:

1)若上述三项指标全部“踩线”,红色,有息负债不得增加

2)若指标中两项“踩线”,橙色,有息负债规模年增速不得超过5%

3)若只有一项“踩线”,黄色,有息负债规模年增速可放宽至10%

4)若全部指标符合监管层要求,绿色,则有息负债规模年增速可放宽至15%

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此次会议是今年房地产金融政策方面的重要事件。这些管理规则的出台,标志着房地产流动性管控实现常态化,从以往政策性管理过渡到精细化管理阶段,其目的就是稳住存量、严控增量,以促进金融资源合理配置、引导预期回归平稳、防范化解房地产金融风险。

政策出台两个月后,房地产金融领域出现了哪些变化呢?

1. 地产企业融资层面。受到负债率监测指标影响,企业融资发债意愿下降;从发债期限上看,使用中长期票据替换短融债券将成为未来一段时间内的主流,地产企业可通过这种方式来实现现金短债比监测指标的优化。同时,本次负债率控制将剔除权益类融资工具的影响,即房企通过永续债、可转债等形式的融资,将仅能优化资产负债表,但不能降低负债率监测指标。房企对此类权益类工具将更为慎重。

2. 项目融资层面。企业将在成本可控的情况下,进一步扩大表外融资规模。以往房企多采用的表外融资方式包括供应链融资、项目股权融资等。

供应链融资方面,在政策出台之前,供应链融资类工具往往是较为激进的民营房企采用;而政策出台后,国有性质的房企也采用这类工具进行融资,一方面,利用企业表外的上下游企业为房地产主体进行融资,降低资产负债率;另一方面,企业承担上下游供应商供应链融资的成本,将短期应付账款支付义务转移给保理企业,进一步降低短期债务的监测指标压力。

项目股权融资方面,以往传统信托债权融资渠道将进一步萎缩。据统计,目前排名前30的地产公司作为底层资产的信托产品发行数量越来越少,收益率进一步下滑到5.5%~8.2%/年的区间。以中信信托为例,公开渠道近期仅有一款产品发行——“主题乐园产业投资基金2号”,融资主体为恒大贵阳的文旅项目,期限6个月,资金端收益率仅5.9%~6.6%。相对而言,地产私募股权投资基金等形式,在成本可控的范围内,成为开发商的融资首选方式。

此外,类REITs资产证券化工具等出表操作,也提上房企的资产重组日程。以往来看,发行类REITs的操作,涉及到持有资产的重组,将对房企产生较大的税费负担,除非投资人到期退出,或者上市公司有财务报表优化的需求,企业发行类REITs的意愿并不强。然而在当前情况下,企业为进一步降低负债率,对资产重组出表、发行类REITs,也成为房地产企业的降杠杆的重要工具,REITs市场的发行规模将会加速。

(文 孙林)